（原標題：大數(shù)據(jù)揭秘 杭州什么樣的房子最好賣 哪里的供應更充足）
房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火爆，即使去年出臺了限購政策，仍然是高溫不下。杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺的第一份年度大數(shù)據(jù)分析報告正式出爐，下面讓小編帶領(lǐng)大家看下，大數(shù)據(jù)幫大家揭秘，杭州什么樣的房子最好賣 哪里的供應更充足？
2016年11月1日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺正式上線運營，這也是全國首個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理服務平臺。該平臺上線一年來，累計掛牌房源量已達69423件，記錄交易81764單，不僅是促進二手房市場健康有序發(fā)展的有效工具，也是聚合市場信息的大數(shù)據(jù)生產(chǎn)平臺。
近日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺的第一份年度大數(shù)據(jù)分析報告正式出爐。通過大數(shù)據(jù)，還原真實的市場，揭秘過去的這一年，杭州二手房市場上發(fā)生的那些事兒。
住宅供銷比約3.8：1 小戶型、低價房源較為稀缺
今年的杭州樓市，“房荒”可能是出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一，相比于庫存量可以實時追蹤的新房，購房者對二手房的真實掛牌量不甚清楚，導致購房心態(tài)產(chǎn)生變化。
大數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月20日，主城區(qū)已掛牌未簽約的二手住宅約1.6萬套，按最近六個月的月均簽約套數(shù)計算，供銷比約3.8：1，房源供應相對穩(wěn)定，購房者仍有不小的選擇余地。
而且，從每月新增和成交房源情況來看，二手房的整體存量也在逐步上漲。近幾個月，主城區(qū)每月新增二手住宅掛牌量維持在5000套左右，與當月二手住宅簽約量的比值在1.1:1至1.3:1之間波動，供應與消化的關(guān)系保持穩(wěn)定。
從房源結(jié)構(gòu)來看，小戶型、低價二手住宅供銷比相對較低，而大戶型、高價二手住宅供銷比相對較高。
截至今年10月20日，主城區(qū)已掛牌未簽約的房源中，90平方米以下二手住宅約0.9萬套，按最近6個月的月度平均簽約量計算，供銷比約3.1:1。而140平方米以上二手住宅供銷比約8:1。
單價低于2萬元/平方米的二手住宅供銷比約0.8:1，單價高于4萬的二手住宅供銷比則是11.5:1。
杭州我愛我家市場研究中心負責人徐宏輝認為，當市場成交量開始出現(xiàn)下滑時，勢必會緩解前期緊張的供需關(guān)系，再加上新增房源量的上漲，供銷比已經(jīng)開始扭轉(zhuǎn)至3.8:1，預計4季度這個數(shù)據(jù)可能會擴大?？傮w而言杭州樓市供應量開始充足起來。
次新房掛牌占比超四成
200萬元以下房源供不應求
目前，杭州主城區(qū)二手房市場中，住宅房源依然是毫無爭議的供應主力。從主城區(qū)掛牌房源類型結(jié)構(gòu)來看，住宅房源的總面積占比87.7%，而商業(yè)房源的面積占比只有12.3%。
在已掛牌未簽約的住宅房源中，次新房的比例明顯上升。建筑年代在2000-2015年之間的房源合計占比接近八成，是主城區(qū)二手住宅掛牌主力。其中，建筑年代為2007年以后的次新房占比為42.4%。
從總價來看，150-350萬元的房源合計占比超五成，其中，150-200萬元的房源占比13.2%，200-250萬元的房源占比14.5%，250-300萬元的房源占比14.6%。
不過，結(jié)合9月份二手住宅簽約總價結(jié)構(gòu)來看，100萬元以下、100-150萬元和150-200萬元房源簽約占比明顯高于可售掛牌總量占比。低總價的二手住宅呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢。分面積來看，90平方米以下戶型依然是市場主力軍，合計占比約六成。不過，盡管占比較大，但由于這個面積段需求也較大，因此房源供應依然緊缺。
徐宏輝認為，今年以來，次新房作為優(yōu)質(zhì)房源被房東惜售的情況持續(xù)了一段時間，在此期間，老舊小區(qū)出現(xiàn)了一輪明顯的補漲行情。而隨著老小區(qū)的成交高峰期過后，次新房又開始再次占據(jù)市場供給主力的地位。
成交一套二手房需多久？
單價2萬元以下僅用25天
目前市場上，小面積、低總價的剛需房源最受購房者歡迎，同樣的，它們的成交周期也最短，最容易成交。
數(shù)據(jù)顯示，小于90平方米的二手住宅平均簽約周期約31天，90-140平方米房源需要約36天，而140平方米以上戶型則需約41天。均價2萬元/平方米以下的二手住宅平均簽約周期約25天，均價2-3萬元/平方米的房源需31天。
中介機構(gòu)綠城置換的二手房業(yè)務集中在中高端市場，代理的二手住宅房源單價較高，簽約房源均價約3.7萬元/平方米，而它們的平均簽約周期也相對較長，需要44天，在杭州中介機構(gòu)中排在第一位。
徐宏輝認為，低總價、戶型適中的房源一直以來都是較容易成交的房產(chǎn)，畢竟剛需購房依然是當前購房者的主力軍。所以在杭州房價已經(jīng)登上新臺階的當下，此類房源自然更容易吸引支付能力稍欠的剛需上車。
關(guān)鍵詞：賣家
86%賣家是本地人 投資客拋售沒有出現(xiàn)
數(shù)據(jù)顯示，目前杭州主城區(qū)掛牌房東中，杭州本地房東占比86%，外地房東占比僅14%。而且，從掛牌房源量來看，96%的掛牌人只掛牌了一套二手住宅房源，沒有出現(xiàn)同一個房東大批量掛牌房源的情況。
杭州以外的掛牌房東屬地以省內(nèi)城市為主，其中溫州、金華分列第一、第二位，省外城市中以上海、北京房東為主。
徐宏輝認為，杭州本來都是本地購房者作為主導的城市，估計上一輪的投資客可能在去年的成交高峰期已經(jīng)拋售了不少，而對于去年入場的投資客來說，還沒有到離場的時候。
近兩成房東曾上調(diào)掛價
高價房更普遍
在火熱的市場行情和強烈的購房需求影響下，今年有心出售二手房的房東，有不少都動起了漲價的念頭，房東上調(diào)掛牌價的現(xiàn)象普遍增多。
據(jù)統(tǒng)計，近一年來，杭州主城區(qū)掛牌二手住宅中，有19%的房源至少上調(diào)過一次價格。分城區(qū)來看，西湖區(qū)二手住宅掛牌價上調(diào)現(xiàn)象較多，22%的房源至少上調(diào)過一次掛牌。比例最低的是之江，約有12%的二手住宅房源上調(diào)過掛牌價。
而且，面積較大、價格較高的二手房上調(diào)掛牌價的情況反而更多。數(shù)據(jù)顯示，成交總價高于400萬的二手住宅中，有22%的房源至少上調(diào)過一次掛牌價，而總價低于150萬的房源，這個比例僅為14%。
房東頻繁上調(diào)價格，直接影響了成交速度。大面積、高單價、高總價成交周期較長，在房價出現(xiàn)變化的情況下，上調(diào)掛牌價的情況也就較多。同時，上調(diào)掛牌價又反過來拉長了成交周期。
徐宏輝認為，從國家統(tǒng)計局的最新房價數(shù)據(jù)來看，杭州二手房價依舊呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢。盡管近期掛牌量出現(xiàn)了一定程度的上升，但實際并未完全傳導到所有的地區(qū)和房東，部分熱門區(qū)域的房東上調(diào)房源價格的現(xiàn)象依然存在。
關(guān)鍵詞：區(qū)域
西湖區(qū)選擇余地最大 江干區(qū)后來居上
從各個城區(qū)來看，主城區(qū)中西湖區(qū)仍然是二手房交易的主戰(zhàn)場。截至2017年10月20日，主城區(qū)掛牌房源中，西湖區(qū)占比最大，約為20.8%。
江干區(qū)套數(shù)占比17.3%，位列第二。最近幾年，江干區(qū)的城東新城、九堡、丁橋等次新房集中的板塊，二手房供應明顯增加。未來，隨著城東開發(fā)的繼續(xù)深入，新建商品房小區(qū)不斷交付，二手房源占比將繼續(xù)提高。
徐宏輝認為，西湖區(qū)一直是二手房供給和成交量較高的區(qū)域。畢竟這里的房源更具有多樣性，無論是商業(yè)和教育資源還是交通都具備比較鮮明的特色，能夠滿足不同種購房需求。而江干區(qū)在原有居住板塊的基礎(chǔ)上，又形成了以城東新城和錢江新城為代表的兩大板塊，交通、配套優(yōu)勢明顯，厚積薄發(fā)。
朝暉掛牌房源領(lǐng)跑主城區(qū)
次新房小區(qū)出貨欲望強烈
從二手房供應板塊來看，市中心的朝暉是目前二手房源掛牌量最多的板塊，共有788套待售房源。此外，九堡、濱江區(qū)政府、下沙沿江等次新房集中的區(qū)域，也有不小的供應量，掛牌房源量都在600套以上。
細分到小區(qū)的話，則是建筑年代在2007年以后的次新房小區(qū)的“天下”。二手房供應套數(shù)前十的熱門小區(qū)，完全被次新房小區(qū)所壟斷，其中下沙沿江板塊的保利·東灣最多，共有116套。其次為田園板塊的綠城西子田園牧歌，共89套房源。金隅·觀瀾時代、坤和·和家園、伊薩卡國際城、金地自在城東苑等小區(qū)，也都有60套以上的在售房源。
徐宏輝認為，朝暉和九堡等板塊都具有明顯的特質(zhì)，即朝暉屬于老破小，九堡屬于投資盤，早先購買這些區(qū)域的購房者在這個市場上漲期間選擇掛牌出售非常符合其本身特點。
下沙二手房賣得最快
單套成交只要27天
據(jù)統(tǒng)計，主城區(qū)住宅、商業(yè)房源從掛牌到簽約的平均周期分別約為33天、39天，商業(yè)簽約周期比住宅略長。
分城區(qū)來看，下沙的二手住宅簽約周期最短，只需27天，主要是因為下沙以低價房源為主。近一年，下沙的二手住宅簽約均價約為2.1萬元/平方米，為各區(qū)最低，所以成交也最快。
而濱江區(qū)由于在售二手房以大面積、高總價的次新房為主，所以簽約周期最長，平均需要43天。
徐宏輝認為，前幾年下沙房價漲勢過快導致后續(xù)下跌明顯，即使在新的一輪行情下也屬于反應較慢的區(qū)域。由于其房源普遍較新、配套逐步完善，已經(jīng)成為剛需客戶的首選之地。交易比較活躍也在情理之中，特別是沿江區(qū)塊。
