改革開(kāi)放40年的滾滾浪潮，給中國(guó)帶來(lái)了翻天覆地的變化。改革開(kāi)放的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是讓人民過(guò)上更加美好的生活。在人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾成為社會(huì)主要矛盾的大背景下，住房這一關(guān)鍵性民生話題成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。日前在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心指導(dǎo)、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)主辦的2018年中國(guó)發(fā)展高層論壇專題研討會(huì)上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)從智慧城市發(fā)展的角度切入，分享了大城市房?jī)r(jià)調(diào)控的破局之道。
“智慧城市的建設(shè)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，出行方式的變革和能源方式的變革會(huì)引起居住變化。當(dāng)我們的資源能源結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)升級(jí)，整個(gè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，進(jìn)一步導(dǎo)致就業(yè)結(jié)構(gòu)、居住結(jié)構(gòu)的遷移，房地產(chǎn)背后有交通和能源的支撐。”楊現(xiàn)領(lǐng)在論壇演講中表示，高房?jī)r(jià)本質(zhì)上是市場(chǎng)能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配的結(jié)果。
高房?jī)r(jià)背后的
深層原因
伴隨著改革開(kāi)放的進(jìn)程，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化也快速推進(jìn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，到2017年末，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口已經(jīng)達(dá)到8.1億人，常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到58.52%。
在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，智慧城市建設(shè)也成為一個(gè)非常重要的話題。波士頓咨詢（BCG）調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)目前進(jìn)入智慧城市發(fā)展階段的城市達(dá)500個(gè)。2017年，我國(guó)智慧城市的市場(chǎng)規(guī)模有5700億元，并以20%以上的年增長(zhǎng)率的在持續(xù)擴(kuò)大，到2020年將突破一萬(wàn)億元，未來(lái)，智慧城市的市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)更大，而其發(fā)展的最大市場(chǎng)將會(huì)在中國(guó)。事實(shí)上，智慧城市的內(nèi)涵不僅是科技因素對(duì)城市改變，更重要的是在城市發(fā)展過(guò)程中解決交通擁堵、環(huán)境污染、居民住房、社會(huì)就業(yè)等一系列問(wèn)題，讓人們的居住空間、居住生活變得更美好。
貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，“我們從美國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史中可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)居住產(chǎn)生巨大影響的有兩個(gè)方面，第一是出行方式的變革，第二是能源結(jié)構(gòu)的變革。有什么樣的能源條件，有什么樣的出行條件，就有什么樣的房地產(chǎn)條件。今天高房?jī)r(jià)本質(zhì)上是在能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配情況下產(chǎn)生的一種市場(chǎng)扭曲。”
楊現(xiàn)領(lǐng)描述說(shuō)，“在1880年到1910年這三十年里，對(duì)第一波城市化人口影響最大的是摩托車普及，它重塑了人們的出行能力，而出行能力擴(kuò)張又促進(jìn)了美國(guó)在城市形成人口大規(guī)模集聚的住房條件。第二波影響發(fā)生在二戰(zhàn)之后，面臨住房短缺問(wèn)題，汽車的普及和交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)推動(dòng)了美國(guó)郊區(qū)化浪潮，人口開(kāi)始從中心城市大量向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，之后在郊區(qū)大規(guī)模的工業(yè)化住宅開(kāi)發(fā)，解決了戰(zhàn)后住房短缺問(wèn)題。”
智慧城市發(fā)展
重塑房地產(chǎn)
事實(shí)上，智慧城市所帶來(lái)的交通改善、資源再均衡也會(huì)為有房?jī)r(jià)問(wèn)題、租金問(wèn)題的都市“困局”帶來(lái)有益解答。
“以北上廣深這類一線城市為例，房?jī)r(jià)最高為核心區(qū)域，從中心城區(qū)向外擴(kuò)展，房?jī)r(jià)逐漸下降。其實(shí)房?jī)r(jià)問(wèn)題背后反映的是我們的城市居住和就業(yè)之間不平衡的問(wèn)題，租金問(wèn)題也是如此。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。
從智慧城市的角度來(lái)看房地產(chǎn)，楊現(xiàn)領(lǐng)在現(xiàn)場(chǎng)分享了一個(gè)有趣的研究發(fā)現(xiàn)。日前貝殼研究院聯(lián)合新加坡國(guó)立大學(xué)做了一項(xiàng)關(guān)于共享出行與租金房?jī)r(jià)的漲幅關(guān)系的研究，以北京為樣本，分析共享單車進(jìn)入北京后，各區(qū)域地鐵溢價(jià)的變化。楊現(xiàn)領(lǐng)給出一組數(shù)據(jù)，共享單車的出現(xiàn)使得地鐵周邊的租金溢價(jià)每公里降低1.6%，地鐵房租金下降了17%，不難發(fā)現(xiàn)交通條件的改變?cè)谝欢ǔ潭壬蠈?duì)租金或房?jī)r(jià)其到抑制作用。
楊現(xiàn)領(lǐng)指出，今天中國(guó)大城市高企房?jī)r(jià)的也許可以站在智慧城市的角度，從能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配去思考破局之道。“讓居住更美好，不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)問(wèn)題，其本質(zhì)離不開(kāi)城市交通、能源結(jié)構(gòu)等一系列更深層次的條件。”（文心）
