房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴張階段邁入有質(zhì)量的發(fā)展階段，從開發(fā)時代進入后開發(fā)時代?，F(xiàn)在的地產(chǎn)開發(fā)不再以單一產(chǎn)品——住宅為核心，而是涵蓋了全產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式。
這時，房地產(chǎn)和數(shù)字化的關系越來越密切，包括互聯(lián)網(wǎng)、云計算、5G 、人工智能、區(qū)塊鏈等在內(nèi)的數(shù)字化技術在房地產(chǎn)領域的應用持續(xù)加速，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多可能。
本文以大數(shù)據(jù)為基，和大家一一探討房地產(chǎn)數(shù)字化在諸多風口領域的應用現(xiàn)狀、發(fā)展前景及面臨的痛點。
房地產(chǎn)數(shù)字化兩大核心應用體系：管理流+業(yè)務流
地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大，新技術的出現(xiàn)，對地產(chǎn)精細化運營提出了更高要求，迫使地產(chǎn)行業(yè)進行數(shù)字化轉型。目前地產(chǎn)數(shù)字化應用的領域有：
總體來說，整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，數(shù)字化應用有兩個核心方向：
管理流，即與房企，物企的管理法規(guī)相關。
業(yè)務流，涉及地產(chǎn)的具體業(yè)務層面。這兩者都與技術息息相關，因此可以說是技術支撐了整個地產(chǎn)數(shù)字化應用生態(tài)體系。
從下面這幅圖譜中，我們可以看到，地產(chǎn)數(shù)字化已經(jīng)在眾多應用領域開枝散葉。
地產(chǎn)數(shù)字化四大應用場景
雖然在地產(chǎn)數(shù)字化應用的某些節(jié)點和場景中出現(xiàn)了獨角獸，但是對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，數(shù)字化應用仍處在初級階段。各大企業(yè)剛剛進入賽道，群雄逐鹿的現(xiàn)狀并未改變，尚無可以對標的企業(yè)。
不過，通過對 TOP50 房企和 TOP30 物企的調(diào)研和訪談，克而瑞發(fā)現(xiàn)這兩者的數(shù)字化程度均較高。
房企的五個核心應用領域中，企業(yè)管理和銷售系統(tǒng)的應用廣度和深度都比較高。
物業(yè)企業(yè)的四個應用領域中，企業(yè)管理的應用程度最高。
數(shù)字化在地產(chǎn)行業(yè)的應用場景較為豐富，主要有企業(yè)管理、開發(fā)建造、銷售系統(tǒng)、運營系統(tǒng)等。
一、企業(yè)管理系統(tǒng)
企業(yè)管理系統(tǒng)的使用率較高。其中，頭部地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)使用率已近 100% 。但是這些企業(yè)的需求多元，對個性化產(chǎn)品的要求較高，所以很多房企選擇自行研發(fā)企業(yè)管理系統(tǒng)。TOP10 的房企中，40% 的企業(yè)都有自研經(jīng)歷。TOP50 的房企中，16% 的企業(yè)有此經(jīng)歷。
不過，不論是否自研，系統(tǒng)建成后的信息孤島問題都難以避免，數(shù)據(jù)間的互聯(lián)互通程度較低。數(shù)據(jù)顯示，目前不足 40% 的系統(tǒng)能夠實現(xiàn)數(shù)據(jù)的全平臺互通，可見，地產(chǎn)數(shù)字化轉型仍然任重而道遠。
二、開發(fā)建造系統(tǒng)
開發(fā)建造領域，系統(tǒng)使用率也比較高。TOP10 的房企中，信息系統(tǒng)使用率高達90%，其中多通過與第三方合作實現(xiàn)。
但是，雖然信息系統(tǒng)的使用率不低，信息的互通程度卻仍待提升。數(shù)據(jù)表明，TOP50 強房企中，數(shù)據(jù)互通性低于 20% ，這嚴重影響了建造系統(tǒng)的數(shù)字化進程。
三、銷售系統(tǒng)
銷售系統(tǒng)是地產(chǎn)數(shù)字化應用最為成熟的領域，也是覆蓋量最大的一個環(huán)節(jié)。克而瑞研究表明，銷售信息系統(tǒng)使用率高達90% 。究其原因，在于銷售或客戶數(shù)據(jù)的價值得到廣泛認可。
但是銷售數(shù)據(jù)的前端口、業(yè)務端及后端應用價值的挖掘尚不深入。真正利用好銷售數(shù)據(jù)，進行項目定位及產(chǎn)品策劃、銷售模式變更及服務優(yōu)化、物業(yè)服務的定制等，達到信息互通的企業(yè)仍是鳳毛麟角。
四、運營系統(tǒng)
運營系統(tǒng)的數(shù)字化廣泛應用于地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，各個業(yè)態(tài)。其中，整體運營系統(tǒng)的數(shù)字化應用優(yōu)于銷售及建造等其他業(yè)務流領域。商業(yè)、酒店和公寓的數(shù)字化應用率高于辦公和產(chǎn)業(yè)園。大量數(shù)字化應用的出現(xiàn)，不僅改善了客戶體驗，提高了運營效率，更推動了數(shù)字化轉型。
但是，大部分數(shù)字化創(chuàng)新都是由10% 的頭部企業(yè)完成，其他企業(yè)則是是以模仿和延續(xù)為主，這影響了數(shù)字化的開展。
比如，TOP30物業(yè)企業(yè)中，社區(qū)服務系統(tǒng)的普及率超90%，設施設備系統(tǒng)使用率約為70% ?？墒?，超過一半的智能社區(qū)服務平臺存在同質(zhì)化現(xiàn)象，產(chǎn)品活躍度不高，新生數(shù)據(jù)生產(chǎn)受限，深度挖掘難以進行。
房企八成布局數(shù)字化，前景廣闊
數(shù)字化應用多依靠核心技術來做支撐，包括云計算、區(qū)塊鏈等。2018 年，40% 的頭部地產(chǎn)企業(yè)年投入逾千萬元用于數(shù)字化轉型。半數(shù)以上的企業(yè)組建了專業(yè)的數(shù)字化團隊?？梢?，不少地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到數(shù)字化的重要性。
目前地產(chǎn)數(shù)字化轉型的方式有自行研發(fā)、外包及自行研發(fā)和外包相結合三種。其中，后者是目前的主流。
地產(chǎn)數(shù)字化轉型離不開技術支持，目前比較流行且具有應用前景的技術主要有云計算、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等。
云計算
目前來看，物業(yè)企業(yè)中，物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的應用程度更高。但總體來看，云技術的使用程度更高，其中約 60% 的頭部地產(chǎn)企業(yè)都使用了這項技術。
云技術包括公有云、私有云和混合云（公有云+私有云）。公有云具有低成本、應用場景成熟的特點；私有云的核心數(shù)據(jù)安全性則較高。
公有云中，阿里成為眾多房企的選擇，具有具有絕對優(yōu)勢。而私有云中，一家房企多會選擇多家品牌或自主研發(fā)。為了兼顧成本和安全性，近半數(shù)房企選擇混合云的方式。
區(qū)塊鏈
其實，房地產(chǎn)與區(qū)塊鏈的「結緣」由來已久，如萬達、中南建設等都曾建立了自己的區(qū)塊鏈平臺。房地產(chǎn)大佬李嘉誠、王健林等也都是區(qū)塊鏈的忠實擁躉。
區(qū)塊鏈是點對點的分布式賬本，具有時間上的不可逆性，數(shù)據(jù)安全性和分布式儲存性，可以保證房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的公開和透明，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，具有重要影響。
節(jié)省時間和人力成本。一直以來，房地產(chǎn)的交易流程相對漫長。交易過程中，需要消耗買賣雙方大量的時間和人力成本。引進區(qū)塊鏈，必將加快項目周轉、節(jié)省銷售成本。
降低房產(chǎn)交易欺詐風險。基于區(qū)塊鏈的地產(chǎn)數(shù)字化交易，有助于解決房產(chǎn)在交易過程中信息不透明的問題，降低房產(chǎn)交易欺詐風險。
提高房產(chǎn)投資效率。區(qū)塊鏈可以為房產(chǎn)投資者提供地產(chǎn)數(shù)字化投資組合，使房產(chǎn)投資更加便捷、高效、安全。
助力租賃提質(zhì)增效。對于購物中心、長租公寓、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)來說，區(qū)塊鏈可以幫助管理者做出決策，提升管理效率；幫助業(yè)主出租房屋，減少租房「空窗期」，穩(wěn)定租金收入；幫助承租人選擇房屋，識別「一房多租」現(xiàn)象。
推動物業(yè)多種經(jīng)營發(fā)展。物業(yè)管理除了拓展規(guī)模之外，在經(jīng)營中還可以衍生和孵化出其他多元化的方向，例如人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等方面，都可能給企業(yè)帶來很大的想象空間。
有助于地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)的搭建。區(qū)塊鏈可以為房產(chǎn)監(jiān)管部門、資產(chǎn)托管方、開發(fā)商、房產(chǎn)媒體、房產(chǎn)經(jīng)紀人及個人用戶提供完整的數(shù)據(jù)支持，促進房地產(chǎn)社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)的形成。
企業(yè)數(shù)字化轉型的難點
包括房企和物企在內(nèi)的頭部地產(chǎn)企業(yè)中，約八成已經(jīng)開始數(shù)字化布局，半數(shù)成立了自己的數(shù)字化團隊。然而，只有兩成左右的頭部企業(yè)發(fā)布了比較清晰的數(shù)字化戰(zhàn)略，逾六成的企業(yè)仍在規(guī)劃中。僅僅 15% 的企業(yè)可以實現(xiàn)企業(yè)級的戰(zhàn)略落實。同時，數(shù)字化過程中，也遇到了各式各樣的問題。
技術人員與業(yè)務人員磨合度較低
主要表現(xiàn)在業(yè)務融合度低，大數(shù)據(jù)技術人員與企業(yè)業(yè)務人員之間存在溝通難題，專業(yè)術語不對口，信息不對稱。這不僅僅是存在于房企、物企和服務商之間，也存在于房企內(nèi)部技術團隊和業(yè)務團隊之間。
各功能模塊缺乏數(shù)據(jù)貫通
投資決策、設計規(guī)劃、建造施工、銷售、運營、人力、財務、招采等環(huán)節(jié)中，缺乏真正有效的數(shù)據(jù)溝通。
因此，地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉型是一項長期戰(zhàn)略。
