聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)怎么改造，資金如何籌集，7月20日，國務院辦公廳發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》。
3個月前，國務院常務會議對老舊小區(qū)改造做出要求，2020年全國計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍。在此基礎上，此次《意見》對這一目標進一步細化。
我們知道，在國家投資推進的新基建中，物聯(lián)網(wǎng)扮演了非常重要的角色，那么與新基建并肩而行的“老基建”改造工程，將惠及哪些行業(yè)？與此相關的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)將如何重拳出擊？基于此，物聯(lián)網(wǎng)智庫研究組重磅推出這份《老舊小區(qū)改造——物聯(lián)網(wǎng)視角下的機遇與挑戰(zhàn)》行業(yè)報告，掃描下方的二維碼即可下載報告全文。
本報告在完成的過程中得到了中國電信、中國通信服務股份有限公司、特斯聯(lián)科技集團有限公司、廣州云智易物聯(lián)網(wǎng)有限公司、北京四信數(shù)字技術(shù)有限公司、全景智聯(lián)（武漢）科技有限公司、廈門矽創(chuàng)微電子科技有限公司、上海曼敏科技有限公司等公司的大力支持，物聯(lián)網(wǎng)智庫研究組在此表示衷心的感謝。
一.老舊小區(qū)改造的背景
根據(jù)國家住建部摸底排查，截止2019年7月，住建部副部長黃艷表示，各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個，涉及居民上億人，約4200萬戶，2000年以前建成的老舊小區(qū)的量，大概有30億平方米。2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有3.9萬個，涉及居民近700萬戶。受疫情影響，截至5月底，今年新開工的老舊小區(qū)改造項目約為年度任務量的20%左右，但進入6月后新開工項目快速增加，截至6月底，已經(jīng)達到40%以上。
根據(jù)2020年7月20日國務院最新發(fā)布的《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎類、完善類、提升類3類。
圖 《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》
（1）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。
（2）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。
（3）提升類。為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。
二.老舊小區(qū)改造的物聯(lián)網(wǎng)機會
1. 老舊小區(qū)改造物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈
老舊小區(qū)改造為物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)提供了很多機會，主要體現(xiàn)在三個方面：第一，基礎設施建筑內(nèi)的水電氣網(wǎng)的改造、智能監(jiān)測、智能化抄表等；第二，小區(qū)公共區(qū)域智慧停車場、智能路燈、智能安防等；第三，是關于其他的智慧設施，例如加裝電梯、適老設施、智慧廣告牌等。
圖 老舊小區(qū)改造物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈
2.各個物聯(lián)網(wǎng)市場容量的測算
（1）水電氣熱智能電表舊管網(wǎng)改造
測算方法：根據(jù)國家明確的舊改將涉及小區(qū)3.9萬個，涉及居民700萬戶；水電氣熱的改造是最基本的改造，因此假設改造將涉及所有居民；用居民戶數(shù)乘以戶均改造費用，估算出總體的市場空間；其中進行智能化改造的小區(qū)在20%～40%之間，在基礎的改在費用上需再花費50%，經(jīng)過相乘估算出智能化改造的總體市場。
根據(jù)某省關于全省改造智能電表中相關規(guī)定，計劃投資120億元，全面完成全省400萬戶電表改造，可以估算一戶的改造費用在3000元左右。因此，測算結(jié)果為全國老舊小區(qū)改造的電網(wǎng)市場在210億元。
以某省高新區(qū)已改造完成的試點小區(qū)為例：舊改過程中，管網(wǎng)進行全面更新、實行水表出戶，同時實施表箱更換、消防栓增設、泵站建設等內(nèi)容，共涉及72棟樓、2424戶，總投資約1200萬元?？梢怨浪阋粦舻乃砀脑煜嚓P費用在4950元。因此，測算結(jié)果為全國老舊小區(qū)改造的水管網(wǎng)市場在346.5億元。
根據(jù)某市對管道燃氣的老舊小區(qū)的政策可知，天然氣網(wǎng)的改造內(nèi)容包括小區(qū)加建天然氣管道包括戶外公共管道、戶內(nèi)管道和用氣具改造，政府按照每戶3300元的標準承擔改造費用，可以測算全國老舊小區(qū)改造的天然氣管網(wǎng)市場在231億元。
根據(jù)某省的試點小區(qū)熱改政策，市財政承擔所有費用，補貼一戶2000元；此外，只有北方地區(qū)涉及到熱網(wǎng)改造工程，因此假設只有一半的小區(qū)需要熱改，因此可以測算全國老舊小區(qū)改造的熱管網(wǎng)市場在75億元。
因此全國水電氣熱智能化改造測算結(jié)果如下：
（210+246.5+231+75）×（20%~40%）×（1+50%）
=（228.75~457.5）億元
（2）智慧停車場
圖 立體停車場
根據(jù)現(xiàn)在的市場報價，地面停車場的平均造價為2.5萬元/車位，立體停車庫的價格為9萬元/車位。老舊小區(qū)智慧停車場改造主要是是地面和立體的停車庫，不涉及地下停車場。根據(jù)試點小區(qū)對停車位的補增數(shù)據(jù)推測，每個小區(qū)約需要增添100個停車位。我們假設65%～70%的小區(qū)進行地面停車場的改造，10%～15%的小區(qū)進行立體停車場的改造，因此可以測算全國老舊小區(qū)改造的智慧停車場的總市場在1033.5～1160.3億元的范圍內(nèi)。
（3）電梯安裝
根據(jù)目前的市場價，一部電梯的安裝價格在40-60萬元范圍內(nèi)，住建部的資料顯示老舊小區(qū)改造的居民有700萬戶，對應的建筑面積在6.7億平方米。基于每2000平方米配置一部電梯測算，加裝電梯理論需求量為33萬臺?？傮w的市場容量為1320～1980億元。
（4）智能門禁
以某市完成老舊小區(qū)門禁的智能化改造的試點小區(qū)為例，該小區(qū)智能門禁改造的資金投入為9000元左右，因此經(jīng)估算，智能門禁總體的市場容量為3.51億。
（5）充電樁安裝
充電樁的安裝應該與車輛的比例為1:1，需要改造的老舊小區(qū)總計700萬戶，據(jù)國家統(tǒng)計，2019年我國電動汽車的普及比例約為4.2%，因此需要安裝的充電樁數(shù)量約為29.4萬個。充電樁的平均安裝價格約2000～8000元不等。因此，據(jù)估算，充電樁的總體的市場容量約為5.88～23.52億元。
（6）智能戶外廣告機
根據(jù)市場價，小區(qū)用的智能戶外廣告機的價格在8000～12000元的范圍內(nèi)。待改造的老舊小區(qū)有3.9萬個，我們假設40%～60%的小區(qū)需要智能戶外廣告機，因此智能戶外廣告機的總體市場容量約為1.25～2.8億元。
（7）智慧安防
經(jīng)過對某省已經(jīng)完成試點的小區(qū)進行統(tǒng)計，安裝一個小區(qū)的智能安防系統(tǒng)均價在10萬元左右，全國有3.9萬個老舊小區(qū)進行改造。因此，智能安防系統(tǒng)的總體市場容量約為39億元左右。
三.老舊小區(qū)改造案例
1.中國電信
中國電信對福州市鼓樓區(qū)軍門社區(qū)進行智慧社區(qū)建設，該小區(qū)系鼓樓區(qū)內(nèi)典型的老舊住宅區(qū)，占地面積約18萬平方米，樓院68座，總戶數(shù)3500余戶。
表 軍門社區(qū)智慧化改造方案列表
2. 中通服創(chuàng)立科技
2020年，中通服創(chuàng)立科技聯(lián)手中國電信，共同為四川某市打造智慧社區(qū)綜治項目。該項目基于物聯(lián)網(wǎng)平臺，整合“4+X”資源，利舊、升級或新建N個平臺，在原有網(wǎng)絡和網(wǎng)格體系基礎上，擴充構(gòu)建一張經(jīng)緯貫穿的該市各縣基層治理網(wǎng)絡，打造“1+1+3”聯(lián)動治理服務體系。該市各縣各級基層治理機構(gòu)通過該網(wǎng)，實現(xiàn)服務有效觸達、矛盾及時處理、信息統(tǒng)一收集、網(wǎng)格綜合管理、資源全面統(tǒng)籌、事件及時預警、應急處置有力的效果。
圖 基層治理總體架構(gòu)
3.特斯聯(lián)
特斯聯(lián)所定義的AIoT+5G新型智慧社區(qū)，是將社區(qū)作為微縮的智慧城市進行系統(tǒng)分析、分類試點、務實推進。將提供精細化的強公共服務貫穿到設計思路、產(chǎn)品體系、科技支撐和運維體系的全過程，基本形成了“一中心（云邊協(xié)同）、一平臺（智能大數(shù)據(jù)平臺），多系統(tǒng)、多模型，泛感知、泛應用”的智慧城市（社區(qū)）格局。于北京市海淀區(qū)志強北園落地了全國首個5G新型智慧社區(qū)試點。
圖 特斯聯(lián)AIoT+5G智慧社區(qū)技術(shù)架構(gòu)
4.云智易
云智易智慧社區(qū)解決方案基于云智易開放兼容的物聯(lián)網(wǎng)平臺和物聯(lián)網(wǎng)業(yè)務中臺連接社區(qū)硬件設備、智能家居終端的社區(qū)全場景應用，通過智慧通行、智慧安防、智慧環(huán)境、智慧服務這4大核心生活模塊。相關的場景設計包括智慧人行、智慧車行、智慧視頻服務、智慧運維、智慧環(huán)境。2019年，云智易開始協(xié)助中鐵建物業(yè)上線集團統(tǒng)一物聯(lián)網(wǎng)平臺，參與廣州荔灣國際城智慧社區(qū)改造項目。
圖 云智易智慧社區(qū)方案設計架構(gòu)
5.四信
四信針對老舊小區(qū)的消防隱患防控，制定出具有針對性的解決方案。通過核心物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，運用大數(shù)據(jù)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實現(xiàn)對城市內(nèi)大范圍老舊小區(qū)消防隱患實時在線監(jiān)控。
圖 四信智慧消防云平臺架構(gòu)
建設內(nèi)容包括電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)、電瓶車充電樁安全監(jiān)測系統(tǒng)、獨立式安全探測系統(tǒng)、市政消火栓監(jiān)測系統(tǒng)、數(shù)字化巡查管理系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動、通信網(wǎng)絡建等。
圖 四信智能斷路器
（來源：https://mp.weixin.qq.com/s/kArLhTATkixxvHtRqtLm-Q）
6.全景智聯(lián)
全景智聯(lián)（武漢）科技有限公司是專業(yè)從事“城市微場景”的數(shù)據(jù)運營服務商。依托物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等技術(shù)，結(jié)合各個“微場景”自身的行業(yè)應用需求，構(gòu)建了完整的、標準化的建設、運營及數(shù)據(jù)服務體系。通過數(shù)據(jù)中臺的定制化服務，沉淀數(shù)據(jù)運營價值；通過場景的精細化運營，讓數(shù)據(jù)上“鏈”，助力社會治理。其在武漢光谷理想城的智慧社區(qū)項目取得了很好的效果。
圖 全景智聯(lián)數(shù)據(jù)中臺方案結(jié)構(gòu)
圖 全景智聯(lián)智慧社區(qū)技術(shù)架構(gòu)
7.廈門矽創(chuàng)
廈門矽創(chuàng)微電子科技有限公司致力于解決城市水務管理難題，“探漏者”-供水管網(wǎng)滲漏報警平臺將物聯(lián)網(wǎng)與人工智能技術(shù)深層次結(jié)合，利用人耳仿生學原理，通過對供水管網(wǎng)振等信息的收集分析，實現(xiàn)了對城市供水管網(wǎng)漏損的全天候智能監(jiān)測，能快速準確發(fā)現(xiàn)漏點并進行自動報警和精準定位。
該平臺通過安裝在供水管網(wǎng)上的探漏儀采集管道振動數(shù)據(jù)，采用無線傳輸方式將信號傳輸?shù)铰┧當?shù)據(jù)分析平臺，漏水數(shù)據(jù)分析平臺將收集到的數(shù)據(jù)進行智能分析，濾除各種干擾信號，挖掘出隱藏在各種復雜信號中的漏水信息；并通過 GIS 地理信息平臺為用戶提供直觀形象的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)，包括供水管線的電子矢量地圖，探漏儀的安放位置、最新狀態(tài)，漏水標識，歷史數(shù)據(jù)等各種信息，同旪針對各種異常情況為用戶提供自動報警服務。
圖 “探漏者”-供水管網(wǎng)滲漏報警平臺
8.上海曼敏
上海曼敏于2019年推出的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)解決方案集成系統(tǒng)“無限聚控-Kontrolle System”， 它是能夠根據(jù)客戶的實際需求進行定制解決方案的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)服務系統(tǒng)。
基于“無限聚控-Kontrolle System”提供Kontrolle Protection、Kontrolle Monitor和Kontrolle Tenement三個級別的產(chǎn)品系列，Protection系列為目前安防級別最高的系統(tǒng)，在有消防、安防需求的場景使用；Monitor系列通常應用于能源、設備與環(huán)境監(jiān)測場景，該系列側(cè)重于設備傳感器多樣性的打造；Tenement系列則是針對公寓房、出租房的終端設備進行管理，主要強調(diào)使用體驗感與成本控制。因此，以上三個級別的產(chǎn)品系列也可以應用于智慧社區(qū)及老舊小區(qū)的改造中。
圖 樓宇環(huán)境綜合監(jiān)測系統(tǒng)架構(gòu)
四.老舊小區(qū)改造建議
根據(jù)目前老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀分析，可以從明確改造標準、安排好改造時間表，解決改造過程中的矛盾、調(diào)和各方利益，尋求可行的資金投入與后期管理模式等方面進行改造。
首先，明確改造標準、安排好改造時間表。根據(jù)相關標準，結(jié)合當下居民的需求做出改造。不同小區(qū)有不同的狀況，因此也會有不同的需求，如何滿足改造的需要應該充分征求居民的意見。此外，在安排好改造時間方面，目前多地已經(jīng)從整體上明確了老舊小區(qū)改造時間表，但也需要從更為細化的角度規(guī)劃改造進程。
其次，解決改造過程中的矛盾、調(diào)和各方利益。比如在拆除違建的過程中會遇到阻攔，在安裝電梯時也會遇到難以獲得所有居民同意的境況，這時就可以安裝刷卡式電梯。此外，很多老舊小區(qū)都沒有專業(yè)的物業(yè)管理，居民對改造后收取較高的物業(yè)費并不認可，此時就可以采用階梯式的物業(yè)費收取模式，物業(yè)費每隔一段時間調(diào)整一次，在調(diào)整之前可以對居民采取問卷調(diào)查，當滿意度達到一定的比例之后才會調(diào)整。
最后，尋求可行的資金投入與后期管理模式。資金的來源可以通過規(guī)定來劃定，哪些方面的改造由政府買單，哪些需居民出資，出資的比例是多少，這就類似于醫(yī)療保險可報銷大部分醫(yī)療費用，但是某些疾病依然需要個人買單。對參與積極性不高的企業(yè)而言，政府、物業(yè)、居民、企業(yè)可以討論可行的商業(yè)模式，通過提供服務的類型達到變現(xiàn)的可能。后期管理方面，老舊小區(qū)改造并非一勞永逸，若沒有長期維護和運營管理機制，改造效果很難長期保持。應該建設完善的、漸進的小區(qū)管理規(guī)范。
