據(jù)不完全統(tǒng)計，在互聯(lián)網(wǎng)的一分鐘內(nèi)，谷歌約收到了380萬次搜索，約450萬個視頻在YouTube上被觀看，約99.7萬美元在網(wǎng)上花費(fèi)。持續(xù)的數(shù)字化、遠(yuǎn)程工作的采用、社交媒體的發(fā)展、物聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)的興起都增加了對數(shù)據(jù)中心的需求。
全球移動數(shù)據(jù)流量在2019年增長了49%，預(yù)計到2025年將以每年32%的速度增長，屆時普通人每天將與智能設(shè)備交互約5,000次。數(shù)據(jù)現(xiàn)在形成了現(xiàn)有的最具移動性的商品，“隱形”數(shù)據(jù)中心現(xiàn)已成為我們在網(wǎng)上進(jìn)行的每次點擊、滑動背后不可或缺的支柱。
數(shù)據(jù)中心在2020年為歐洲帶來了701兆瓦的使用量，而數(shù)據(jù)中心也正助推著全球經(jīng)濟(jì)的增長。
云服務(wù)催生數(shù)據(jù)中心超大規(guī)模增長
云服務(wù)是一個數(shù)據(jù)中心的大租戶，如谷歌云、亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務(wù)和微軟Azure——所有這些共同構(gòu)成了專業(yè)市場的80%。他們在即插即用的基礎(chǔ)上將其租賃和轉(zhuǎn)租給金融機(jī)構(gòu)、ISP（互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)提供商）和游戲公司，這樣客戶就不必憂心于采購軟件或基礎(chǔ)設(shè)施——某種程度上而言，這點與WeWork頗為相似。
主要數(shù)據(jù)中心市場
01歐洲市場
歐洲數(shù)據(jù)市場正以前所未有的速度增長。到2019年，僅一級市場（如法蘭克福、倫敦、阿姆斯特丹、巴黎和都柏林）的規(guī)模就增長了24%。在整2016年，總使用量為78兆瓦，之后在2020年第二季度，使用量已高達(dá)52兆瓦。
例如，在倫敦，萊坊正經(jīng)手處置價值超過8億英鎊/600兆瓦的數(shù)據(jù)中心開發(fā)站點，假設(shè)這些計劃均能獲得規(guī)劃許可，那未來兩年市場規(guī)模將再次翻倍。
02中國市場
在中國，2020年約有310萬個機(jī)架，位居全球第二，主要市場分布在上海、北京、深圳-大灣區(qū)。2020年，數(shù)據(jù)中心已達(dá)300億美元市值，連續(xù)8年生長速度超過20%，預(yù)計2021市值約350億美元，2022為450億美元。
中國數(shù)據(jù)中心市場發(fā)展迅速，規(guī)模龐大。以上海為例，其擁有全球僅有的兩個“千兆瓦”市場（總供應(yīng)管道超過1,000兆瓦IT電力的數(shù)據(jù)中心市場）之一，另一個位于東京。
而中國的市場監(jiān)管相對嚴(yán)格，數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商已從城市層面到國家層面的數(shù)據(jù)中心授予許可證，讓他們能夠提供托管服務(wù)和轉(zhuǎn)售帶寬。2012年11月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范IDC和ISP業(yè)務(wù)準(zhǔn)入指南的通知》，再次允許提供商申請牌照。該指南列出了被許可人對資本、人力資源、數(shù)據(jù)中心空間、設(shè)施和技術(shù)能力的要求。大多數(shù)許可證是特定于省級的；很少有大型企業(yè)獲得國家許可從事電信服務(wù)，包括云、數(shù)據(jù)中心、網(wǎng)絡(luò)和帶寬服務(wù)。
根據(jù)政策，中國內(nèi)地向中國港澳服務(wù)提供者開放內(nèi)地數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，但需滿足港資或澳資股權(quán)比例不超過50%。對于境外上市的境內(nèi)企業(yè)，依據(jù)境內(nèi)企業(yè)中外資股份比例判斷。目前，我國并未向境外投資者開放數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)資源協(xié)作服務(wù)，大多數(shù)外國投資者進(jìn)入市場只是從純粹的固定資產(chǎn)層或通過VIE結(jié)構(gòu)進(jìn)入運(yùn)營層。
對上海來說，上海數(shù)據(jù)中心市場尚未十分透明，信息受到管控。該行業(yè)在一個復(fù)雜的合作伙伴關(guān)系系統(tǒng)中運(yùn)作，在這些系統(tǒng)中，實益所有權(quán)較難確定。國際公司只能通過與當(dāng)?shù)馗鞣降暮献麝P(guān)系進(jìn)入市場。盡管如此，我們?nèi)阅軌蛴涗洶ǔ瘉?、GDS（與STT合作）、Chindata等國際進(jìn)入者以及來自中國聯(lián)通、中國電信、上海Athub、上海優(yōu)谷和北京等國內(nèi)運(yùn)營商的重要市場活動。
如今，上海的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商被正式限制開發(fā)大型“定制化云計算數(shù)據(jù)中心”，這要求此類數(shù)據(jù)中心容納的機(jī)柜數(shù)量需控制在3000到5000個。
數(shù)據(jù)中心投資前景如何？
數(shù)據(jù)中心和工業(yè)物流可能是真正從疫情期間受益的資產(chǎn)類別，考慮到在家工作時云應(yīng)用電話會議的使用量成指數(shù)級增長、移動屏幕時間的增加以及周末的Netflix馬拉松（netflix為網(wǎng)飛，相當(dāng)于國內(nèi)的騰訊和愛奇藝），這并不奇怪。
微軟和谷歌等公司（由于疫情使云應(yīng)用程序的使用量增加了500%以上）認(rèn)為，與疫情之前相比，當(dāng)下數(shù)據(jù)中心的需求和使用量將至少增加200%。據(jù)悉，數(shù)據(jù)中心REIT的表現(xiàn)在過去六到七年中一直以同比10%左右的速度運(yùn)行。
此外，市場上有幾筆值得注意的交易表明投資者的興趣遠(yuǎn)未減弱，包括Digital Realty以84億美元的價格收購Interxion（有史以來最大的數(shù)據(jù)中心合并之一）。
投資者如何進(jìn)入數(shù)據(jù)中心行業(yè)？
公司股權(quán)收購：鑒于我們在2020年的記錄發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在主要市場缺乏可投資的股票。在有機(jī)會的情況下，大多數(shù)運(yùn)營商都有非常好的后盾，因此不需要資本禁令來幫助進(jìn)一步擴(kuò)張，尤其是在投資者沒有運(yùn)營專業(yè)知識的情況下。但是，如果您愿意走在云計算的前端，那么布拉格、雅典和莫斯科都有不錯的機(jī)會。
對新管理團(tuán)隊的直接投資：我們看到了由高盛、KKR和GAW Capital Partners支持的三個新數(shù)據(jù)中心開發(fā)平臺的出現(xiàn)。鑒于這個市場本質(zhì)上都是關(guān)于保護(hù)云端的，新運(yùn)營實體的管理團(tuán)隊并不需要較大規(guī)模；這可能包括一位前云端數(shù)據(jù)員工，他知道云端正在向在哪個方向發(fā)展，還有一位房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人，以及一位提供必要技術(shù)和經(jīng)驗的建設(shè)主管。
開發(fā)和增值：我們在過去幾年中看到了幾種替代地產(chǎn)用途的交易，如果將數(shù)據(jù)中心考慮在內(nèi)，這些地產(chǎn)將獲得可觀的溢價。并且考慮到政府對數(shù)據(jù)中心的興趣，我們建議您對手頭現(xiàn)有的地產(chǎn)重新考量，是否有靠近數(shù)據(jù)中心集群、變電站等相關(guān)的地產(chǎn)，能夠用以改造并開發(fā)成數(shù)據(jù)中心。
長期租金收入：由于大多數(shù)租約都是由大型國際工業(yè)開發(fā)商等持有，因此長期收入機(jī)會很少。但比如我們今年將推出兩項資產(chǎn)，分別出租給全球主要托管服務(wù)提供商，期限分別為20年和23年，年租金指數(shù)均固定為2.5%。對此有興趣的投資者也可與我們?nèi)〉寐?lián)系。
風(fēng)險評估
在數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域投資也伴隨著一系列風(fēng)險。
當(dāng)今托管市場面臨的最大威脅之一是新資本不斷進(jìn)入該行業(yè)并導(dǎo)致減少8-10%的回報，通過削弱市場并在收購新的可行數(shù)據(jù)中心開發(fā)站點期間實現(xiàn)更高的前期資本部署。
第二個風(fēng)險是電力。所有一級市場的可用電力實際上都已耗盡，預(yù)計新連接（電網(wǎng)鏈接）只能在四到五年內(nèi)予以交付。因此，運(yùn)營商不得不尋求替代能源解決方案，例如太陽能、風(fēng)能和天然氣等。
最后的風(fēng)險是云端正構(gòu)建自己的設(shè)施并以減少對托管運(yùn)營商的依賴。這一現(xiàn)象已然發(fā)生，雖然它不會扼殺托管市場，因為云端不想承擔(dān)他們自己的應(yīng)用程序性能的責(zé)任，我們也十分希望看到略微放緩的使用率和實價租金的軟化。
盡管如此，目前依然有很多機(jī)會。
鄭楠
Danny Zheng
萊坊資本市場部董事
"據(jù)萊坊調(diào)研，今年以來有許多機(jī)構(gòu)投資者表示將對數(shù)據(jù)中心增加投資或者進(jìn)入該領(lǐng)域；與此同時建成數(shù)據(jù)中心項目和相關(guān)投融資渠道正不斷擴(kuò)大，可以預(yù)見未來幾年數(shù)據(jù)中心作為主要的另類投資物業(yè)類型將越來越受到重視。"
