近日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。
今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。
早在去年6月，同樣是國(guó)常會(huì)，也提出加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、解決6000萬(wàn)農(nóng)村人口飲水等問(wèn)題。
不到一年，國(guó)常會(huì)再次提及這個(gè)工程，且要求今年的改造規(guī)模翻倍，表明在疫情蔓延，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，貿(mào)易供應(yīng)鏈?zhǔn)軟_擊的背景下，無(wú)論是“老基建”的老舊小區(qū)改造，還是新基建，都在大力投資，在非常時(shí)期下，尤其利于保民生、穩(wěn)投資，拉內(nèi)需。
我們知道，在國(guó)家投資推進(jìn)的新基建中，物聯(lián)網(wǎng)扮演了非常重要的角色，那么與新基建并肩而行的“老基建”改造工程，將惠及哪些行業(yè)？與此相關(guān)的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)將如何重拳出擊？
何為老舊小區(qū)改造？
按照住建部等三部委的定義，老舊小區(qū)應(yīng)為建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。
據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶，建筑面積約40億平方米。
經(jīng)前住建部副部長(zhǎng)仇保興19年7月測(cè)算，老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間或達(dá)5萬(wàn)億。若按5年改造期來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)每年可貢獻(xiàn)1萬(wàn)余億投資額。
也就是說(shuō)，老舊小區(qū)改造有望成為一項(xiàng)投資體量高達(dá)5萬(wàn)億的超級(jí)工程，這已經(jīng)不僅僅是民生工程，還是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的國(guó)之大政。
住建部目前初步將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分為基本類(lèi)、提升類(lèi)及完善類(lèi)，其中基本類(lèi)的優(yōu)先級(jí)較高。
圖：老舊小區(qū)改造內(nèi)容
1.?；镜呐涮状胧喊ê途用裆钪苯雨P(guān)系的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾分類(lèi)配套設(shè)施、供暖設(shè)施修繕（北方地區(qū)）、加裝電梯（非強(qiáng)制）；
2.提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施：在基本改造完成后進(jìn)一步提升。包括搭建公共活動(dòng)場(chǎng)地，有條件的地方配建停車(chē)場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等；
3.完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容：在前二者的基礎(chǔ)上，建設(shè)“完整社區(qū)”。需要改善居住條件，完善基本公共服務(wù)和公共環(huán)境，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便利店等設(shè)施。
圖：老舊小區(qū)線路混亂
五大行業(yè)將受益
通過(guò)老舊小區(qū)改造三個(gè)方面內(nèi)容，我們可以看出五大重點(diǎn)行業(yè)將受益。
圖片來(lái)源：降噪房地產(chǎn)
1.機(jī)械行業(yè)：重點(diǎn)在于停車(chē)場(chǎng)、電梯、安防設(shè)施。大部分老舊小區(qū)不具備地下停車(chē)場(chǎng)及電梯，加裝立體停車(chē)場(chǎng)能解決路面停車(chē)混亂、困難的問(wèn)題；加裝電梯能惠及老舊小區(qū)人口眾多的老年人；更新安防設(shè)施，完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，將大大改善小區(qū)治安環(huán)境，提升小區(qū)安全等級(jí)。
2.建材行業(yè)：重點(diǎn)在于墻涂料、防水、管材、智能表計(jì)。老舊小區(qū)改造會(huì)對(duì)水、電、氣路進(jìn)行升級(jí)，并對(duì)外墻進(jìn)行重新粉刷。所以外墻涂料、防水、智能表計(jì)、管道等產(chǎn)業(yè)將受益。
3.輕工行業(yè)：重點(diǎn)在于定制家居、家居用品。老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)上的家具（特別是定制家具）添置，以及地板、衛(wèi)浴等硬件材料的升級(jí)，將惠及家居用品、廚衛(wèi)等行業(yè)。
4.家電行業(yè)：重點(diǎn)在于廚電、智能家電。舊房室內(nèi)布置較差，家電老舊，易出現(xiàn)煙機(jī)未裝、灶具老化、空調(diào)安裝難等現(xiàn)象，舊改后利好智能家居產(chǎn)業(yè)。
5.物管行業(yè)：重點(diǎn)在于引入物業(yè)公司統(tǒng)一管理及設(shè)備維護(hù)。老舊小區(qū)改造將涉及16萬(wàn)個(gè)小區(qū)，其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，未來(lái)老舊小區(qū)改造完成后，或?qū)⒁肫放莆飿I(yè)公司，對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，將是物業(yè)管理的重點(diǎn)內(nèi)容。
從五大受益行業(yè)來(lái)看，物聯(lián)網(wǎng)將在機(jī)械行業(yè)中的安防設(shè)施；建材行業(yè)中的智能表計(jì)；家電行業(yè)中的智能家電；物管行業(yè)中的設(shè)備維護(hù)施展拳腳。但是在這四個(gè)領(lǐng)域中物聯(lián)網(wǎng)發(fā)揮的作用差異巨大。
四大領(lǐng)域施展拳腳
1.安防設(shè)施
安防設(shè)施的更新重點(diǎn)在于完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)及維修或安裝樓宇單元防盜門(mén)，這將有效解決老舊小區(qū)門(mén)禁設(shè)施老化、安全系統(tǒng)過(guò)時(shí)、監(jiān)控死角問(wèn)題，提高了小區(qū)安全性能。
完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)主要出入口、主要路段、節(jié)點(diǎn)均應(yīng)設(shè)置監(jiān)控探頭，有條件的小區(qū)宜實(shí)行無(wú)死角監(jiān)控。監(jiān)控探頭所在位置應(yīng)視野開(kāi)闊、無(wú)明顯障礙物或眩光光源，保證成像清晰。
維修或安裝樓宇單元防盜門(mén)，除已有單元防盜門(mén)且質(zhì)量較好的可不予更換外，其它情況應(yīng)予以安裝或更換新門(mén)。
其次，有條件的可以引入智慧門(mén)禁與安防相結(jié)合的出入管理系統(tǒng)。
智慧門(mén)禁對(duì)于人員的出入管理方式已經(jīng)由傳統(tǒng)的IC卡開(kāi)門(mén)的方式升級(jí)為身份證、指紋、二維碼、人臉識(shí)別等多種認(rèn)證方式?？稍诜奖銟I(yè)主進(jìn)出的同時(shí)有效阻止非授權(quán)人員進(jìn)入，同時(shí)對(duì)出入人員進(jìn)行監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)。為業(yè)主及訪客提供更安全和便捷的出入管理方式。
從規(guī)模上看，全國(guó)16萬(wàn)個(gè)待改造小區(qū)中，僅完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)這一項(xiàng)就會(huì)給安防產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不可估量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
2.智能表計(jì)
智能表計(jì)是一種智能化的聯(lián)網(wǎng)測(cè)量裝置，用以測(cè)量水、電、天然氣等資源/能源的消耗量。智能表計(jì)可以通過(guò)無(wú)線/有線的方式連接到網(wǎng)絡(luò)，并向公用事業(yè)服務(wù)提供者傳輸資源/能源消耗數(shù)據(jù)，這替代了傳統(tǒng)的需要人工上門(mén)抄表的模式。
物聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)IoT Analytics近日發(fā)布的最新版《智能表計(jì)市場(chǎng)報(bào)告2019-2024》估計(jì)，2019年全球智能表計(jì)(電表、水表和氣表)的普及率已經(jīng)超過(guò)14%。
該報(bào)告預(yù)測(cè)智能表計(jì)的安裝總量將在未來(lái)兩年內(nèi)超過(guò)10億。2018年，全球智能表計(jì)出貨量不到1.32億，這個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)每年將以7%的速度增長(zhǎng)，并在2024年超過(guò)2億。
當(dāng)然，在今年的老舊小區(qū)改造機(jī)遇下，我國(guó)智能表計(jì)的增長(zhǎng)速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)IoTAnalytics的預(yù)測(cè)。
舊改會(huì)對(duì)水、電、氣路進(jìn)行升級(jí)，主要涉及智能電表、智能水表、智能燃?xì)獗怼?/p>
其中，智能電表主要通過(guò)電網(wǎng)網(wǎng)省上報(bào)需求，國(guó)家電網(wǎng)和南方電網(wǎng)以統(tǒng)一招標(biāo)的方式推廣，每年中國(guó)國(guó)家電網(wǎng)會(huì)開(kāi)展3-4次智能電表招標(biāo)，國(guó)內(nèi)就這兩個(gè)客戶。
從2009年底國(guó)家電網(wǎng)啟動(dòng)智能電表新標(biāo)準(zhǔn)后，至今為止國(guó)網(wǎng)已累計(jì)招標(biāo)智能電表4.77億臺(tái)。其中2016年首批招標(biāo)的數(shù)量達(dá)3794萬(wàn)臺(tái)，不過(guò)在第二批招標(biāo)中，智能電表招標(biāo)數(shù)量直接滑落到近826萬(wàn)臺(tái)，且有17個(gè)網(wǎng)省未上報(bào)智能電表需求，說(shuō)明目前多數(shù)網(wǎng)省智能電表全覆蓋已經(jīng)接近尾聲。
因此，這次舊改涉及的4200萬(wàn)戶居民對(duì)智能電表的需求，還要看國(guó)家電網(wǎng)和南方電網(wǎng)的統(tǒng)籌布局了。
智能水表則與智能電表不同，小區(qū)管網(wǎng)改造和智能水表安裝升級(jí)是舊改工程的重要組成部分，投入力度有望持續(xù)超預(yù)期，智能水表安裝更換需求將持續(xù)增加。
老舊小區(qū)，由于供水管網(wǎng)老化、破損，經(jīng)常出現(xiàn)“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象，既造成水資源浪費(fèi)，又因單元總表與室內(nèi)分表數(shù)據(jù)有出入，讓樓內(nèi)居民分?jǐn)偛缓侠硭M(fèi)，鄰里之間時(shí)常發(fā)生矛盾。因此，對(duì)老舊小區(qū)供水管網(wǎng)改造和安裝更換智能水表已是當(dāng)務(wù)之急。
近年來(lái)為促進(jìn)水務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了“階梯計(jì)價(jià)”、“一戶一表”、“節(jié)水行動(dòng)”等一系列意見(jiàn)和政策，對(duì)水表計(jì)量的精確性、及時(shí)性、自動(dòng)計(jì)價(jià)等提出了更高的要求。加之NB-IoT、LoRa等無(wú)線信號(hào)傳輸技術(shù)的快速發(fā)展，使得水司等下游企業(yè)對(duì)智能水表的需求快速增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)智能水表年產(chǎn)銷(xiāo)量1500萬(wàn)臺(tái)，水表產(chǎn)品普及率還很低，但是受行業(yè)限制，普及智能水表任重而道遠(yuǎn)。
此外，目前全國(guó)水表生產(chǎn)企業(yè)多達(dá)600多家，產(chǎn)量能達(dá)10萬(wàn)臺(tái)以上規(guī)模的預(yù)計(jì)僅10家左右。前三企業(yè)市場(chǎng)份額約占中國(guó)水表的三分之一。
中國(guó)水表行業(yè)市場(chǎng)份額：
來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)
由于智能水表研發(fā)投入的壁壘高，占據(jù)大量市場(chǎng)份額的小作坊型的普通水表企業(yè)根本無(wú)力持續(xù)更新技術(shù)，這也是導(dǎo)致我國(guó)智能水表發(fā)展面臨的問(wèn)題之一。另外全國(guó)有自來(lái)水廠4000多家，規(guī)模普遍不大且地域性強(qiáng)，推廣NB-IoT水表難度大。
若此次舊改能夠打破相關(guān)行業(yè)和地域限制，統(tǒng)一智能水表安裝，那么2020年將會(huì)是智能水表爆發(fā)之年。
智能燃?xì)獗砼c智能水表一樣，沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但是行業(yè)跟水表有根本性差別。首先行業(yè)相對(duì)集中，有技術(shù)基礎(chǔ)。目前每年生產(chǎn)2000萬(wàn)臺(tái)燃?xì)獗?，其中智能燃?xì)獗砑s占新增用戶數(shù)量的60%。中國(guó)約有100家燃?xì)獗韽S商，一半的廠家具備生產(chǎn)智能燃?xì)獗淼哪芰Α?/p>
來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)
其次，燃?xì)獗韽S商的客戶，也就是燃?xì)夤炯卸纫哺?。中?guó)城市燃?xì)庑袠I(yè)實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)制度，燃?xì)夤芫W(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施投資巨大且具有不可復(fù)制的自然壟斷屬性，目前已有國(guó)企背景的城市燃?xì)馄髽I(yè)憑借自身的先發(fā)優(yōu)勢(shì)在特定區(qū)域內(nèi)占據(jù)壟斷經(jīng)營(yíng)的地位。
與此同時(shí)，燃?xì)獗硇袠I(yè)正處于傳統(tǒng)表向智能表的轉(zhuǎn)換階段，且天然氣行業(yè)整體在復(fù)蘇，行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
加上此次舊改的龐大需求，NB-IoT燃?xì)獗韺⑹菚r(shí)代寵兒。
（欲了解更多智慧表計(jì)從業(yè)公司，點(diǎn)擊《公用事業(yè)公司全景圖譜》）
3.設(shè)備維護(hù)
設(shè)備維護(hù)是舊改第二階段“提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施”，及第三階段“完善公共服務(wù)類(lèi)”的關(guān)鍵部分；同時(shí)也大大減輕物業(yè)管理負(fù)擔(dān)。
目前很多老舊小區(qū)的物業(yè)管理很薄弱，大部分是單位后勤改制后的物業(yè)管理，有些甚至是棄管小區(qū)，沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，只是政府辦事處或社區(qū)承擔(dān)一定的管理工作。
那么改造后如何保持和繼續(xù)更新改造，這就成了一個(gè)大的問(wèn)題。在這些老舊小區(qū)引進(jìn)正規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)并不容易，因?yàn)檫@些老舊小區(qū)的居民，由于以前種種原因并沒(méi)有交物業(yè)管理費(fèi)的習(xí)慣。
雖然政府在這方面會(huì)給出一些獎(jiǎng)勵(lì)或者補(bǔ)貼，但物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期的管理經(jīng)營(yíng)是很難保證正常運(yùn)營(yíng)。而且從物業(yè)管理本身的角度來(lái)講，它的功能主要是對(duì)這個(gè)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的功能，沒(méi)有持續(xù)的更新改造的功能。
所以舊改的老舊小區(qū)需要政府的引導(dǎo)，普及物業(yè)管理知識(shí)，引進(jìn)新的物業(yè)公司，并養(yǎng)成持續(xù)的更新改造功能。這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，最后并不一定能成功。
在此過(guò)程中，對(duì)改造后的小區(qū)進(jìn)行保持甚至持續(xù)更新尤為重要，設(shè)備維護(hù)的巨大潛力將被開(kāi)發(fā)出來(lái)。
圖：某小區(qū)設(shè)施清單及保養(yǎng)頻率
從上圖可以看出，諸如“房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位”、“路面路基”等等保養(yǎng)檢查完全可以采用傳感器進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)，并回傳數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)得出結(jié)果。并且將大大提高保養(yǎng)效率和檢修準(zhǔn)確性。相信，在政府的推動(dòng)下，舊改后的物業(yè)維護(hù)極有可能推動(dòng)智慧小區(qū)設(shè)備維護(hù)的普及。
4.智能家居
智能家居會(huì)在舊改過(guò)程中增加，但可以肯定的是，沒(méi)有現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品出現(xiàn)之前，智能家居產(chǎn)業(yè)并不會(huì)因?yàn)榕f改而進(jìn)行新一輪爆發(fā)。
而老舊小區(qū)亟需要解決的停車(chē)難問(wèn)題，筆者認(rèn)為對(duì)智能停車(chē)系統(tǒng)的需求并不大。這是因?yàn)榭课锫?lián)網(wǎng)等技術(shù)的智能停車(chē)系統(tǒng)，只能緩解小區(qū)內(nèi)的停車(chē)難問(wèn)題，并不能徹底解決下班后涌入小區(qū)汽車(chē)的總量。
而“立體停車(chē)”或許是徹底解決老舊小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題的重要方案。立體停車(chē)，指利用空間資源，把車(chē)輛進(jìn)行立體停放，節(jié)約土地并最大化利用的新型停車(chē)方式。
總結(jié)
如果說(shuō)新基建是新瓶裝新酒，那么舊改這種“老基建”則是新瓶裝舊酒。
老舊小區(qū)改造本質(zhì)上是“補(bǔ)短板”“補(bǔ)欠賬”，即補(bǔ)民生短板、補(bǔ)上一輪基建的欠賬，是為了改善居民居住條件并擴(kuò)大內(nèi)需，并不是建設(shè)智慧園區(qū)，技術(shù)示范區(qū)。因此物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)在老舊小區(qū)改造過(guò)程中起到一定作用，但并不是像在新基建中那樣，擔(dān)任核心角色。
筆者認(rèn)為：上述安防設(shè)施、智能表計(jì)、設(shè)備維護(hù)、智能家居四個(gè)領(lǐng)域中，安防設(shè)施與智能表計(jì)將隨著16萬(wàn)小區(qū)的改造迎來(lái)高速增長(zhǎng)；設(shè)備維護(hù)在舊改過(guò)程中短期內(nèi)并不會(huì)爆發(fā)；長(zhǎng)期看來(lái)是個(gè)潛力股；智能家居增長(zhǎng)有限。像智慧園區(qū)，智能建筑改造并不是這次舊改的需求。
參考資料：
1.深度！老舊小區(qū)改造（行業(yè)篇）—竣工周期之外的第二β【招商證券·產(chǎn)業(yè)鏈多行業(yè)】，降噪房地產(chǎn)；
2.2019年中國(guó)舊小區(qū)改造、物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)情況分析；
3.物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)是如何在物業(yè)設(shè)備維護(hù)中起到作用的；
4.大動(dòng)作！中央再提老舊小區(qū)改造，影響有多大，國(guó)民經(jīng)略，凱風(fēng)；
5.國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)：確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度改善居民居住條件，中華建設(shè)雜志；
6.NB-IoT抄表還看燃?xì)猓?個(gè)“大佬”已全部進(jìn)場(chǎng)！物聯(lián)網(wǎng)智庫(kù)；
7.阿里、騰訊覬覦的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)！國(guó)內(nèi)智慧停車(chē)企業(yè)大盤(pán)點(diǎn)，物聯(lián)網(wǎng)智庫(kù)，櫻木花道。
