本文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)“民商視點(diǎn)”，作者/莊雙博。
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的第一大支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)住這個(gè)產(chǎn)業(yè)就意味著經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，當(dāng)它過熱的時(shí)候需要宏觀政策進(jìn)行調(diào)控，而當(dāng)它低迷甚至萎縮的時(shí)候也需要相關(guān)配套政策的支持。尤其在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)恢復(fù)，是社會(huì)各界都在關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)，回顧往次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，十次或有九次都源于房地產(chǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，今年的寒冬來得有些過早，2023年2-5月份居民購房需求有過釋放的現(xiàn)象，但是隨后便陷入銷售明顯放緩的下降通道——據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局月度數(shù)據(jù)顯示，2023年2月開始商品房銷售面積累計(jì)增長率一改2022年的頹勢(shì)（2022年月度數(shù)據(jù)絕大多數(shù)為負(fù)20%以上），2023年2-4月份的月度數(shù)據(jù)為-3.6%、-1.8%、-0.4%（當(dāng)月累計(jì)數(shù)據(jù)高于上月累計(jì)數(shù)據(jù)說明當(dāng)月為正增長），5月份數(shù)據(jù)開始下滑，5~10月份商品房銷售面積累計(jì)增長率分別為-0.9%、-5.3%、-6.5%、-7.1%、-7.5%、-7.8%。
“金九銀十”差強(qiáng)人意
在剛剛過去的九月份和十月份，房地產(chǎn)的“金九銀十”并沒有如往年那般光彩奪目，甚至有些暗淡失色。“金九銀十”被很多行業(yè)看做是最佳銷售時(shí)間段，9月份和10月份進(jìn)入秋收時(shí)令，是農(nóng)業(yè)收獲的季節(jié)，按照人們的收支消費(fèi)心理，在消費(fèi)、投資等費(fèi)用支出方面由心情帶動(dòng)，在秋季家庭消費(fèi)明顯增加。除此之外，十一假期、中秋假期也是婚禮旺季，新的家庭組建也意味著新的大項(xiàng)開支增加，比如對(duì)買車、買房的需求都會(huì)有所增加。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，很多樓盤會(huì)選擇在9月份、10月份開盤，這兩個(gè)月的消費(fèi)額會(huì)明顯高于其他月份。
但是今年的金九銀十并沒有給大家?guī)硖囿@喜，甚至有人表示還不如本年其他幾個(gè)月的數(shù)據(jù)亮眼。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額8.907萬億元，同比下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。1~10月全國商品房銷售面積同比下降7.8%，商品房銷售額下降4.9%，降幅較1~9月均略有擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.3%，降幅比1~9月繼續(xù)擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)雖然是總體持續(xù)下降，但是可以看到9、10月的降幅是在縮小的，甚至在9月份商品房銷售面積盒銷售額環(huán)比分別增長了近47%和42%，不過在10月份市場(chǎng)再度降溫，當(dāng)月銷售面積和銷售額環(huán)比分別下降28.4%和25.9%。造成這一結(jié)果的原因一方面來自于政策方面的傳導(dǎo)，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，9月份出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策超過175次，刷新了歷史紀(jì)錄，根據(jù)中房網(wǎng)報(bào)道數(shù)據(jù)，10月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策88條，較上月有明顯減少；另一方面是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)面新聞?lì)l繁見諸報(bào)端，社會(huì)輿論對(duì)于房地產(chǎn)持悲觀態(tài)度有一定關(guān)系，9月28日中國恒大公告宣布董事會(huì)主席許家印被依法采取強(qiáng)制措施；融創(chuàng)中國公告稱，尋求香港高等法院批準(zhǔn)計(jì)劃的呈請(qǐng)于10月5日進(jìn)行聆訊，境外債務(wù)重組計(jì)劃已根據(jù)高等法院作出的指令獲得批準(zhǔn)，批準(zhǔn)令于10月5日送呈公司注冊(cè)處進(jìn)行登記；10月10日，碧桂園公開宣布將尋求境外債務(wù)整體解決方案，碧桂園在公告中透露，未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港元的到期款項(xiàng)；10月26日，萬科的境外美元債跳水……
和銷售數(shù)據(jù)不佳相對(duì)應(yīng)的還有房地產(chǎn)投資數(shù)字下滑，1~10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.3%，降幅較1~9月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中10月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.3%，降幅較上月11.2%略有擴(kuò)大，單月同比降幅連續(xù)6個(gè)月在10%以上。通過諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資已連續(xù)18個(gè)月維持負(fù)增長，特別是新開工意愿不足導(dǎo)致整體投資額下滑。
房地產(chǎn)投資下降是源于房企投資信心不足，而信心不足則源于銷售端恢復(fù)不及預(yù)期，中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于“價(jià)格跌-銷售弱-回款難-拿地下降-投資下滑”的負(fù)反饋鏈條中。隨著政策效應(yīng)邊際轉(zhuǎn)弱，需求中樞下移，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于震蕩尋底階段。他認(rèn)為，滿足房企合理融資需求是緩解企業(yè)償債燃眉之急、化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵突破口；支持剛性和改善需求是促進(jìn)需求釋放、扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行的基礎(chǔ)；而加快“三大工程”建設(shè)，則是帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善、促進(jìn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的主要支撐。
“新房改”適當(dāng)其時(shí)
房地產(chǎn)陷入困境并非一兩個(gè)原因造就，即便是疫情三年也并非房地產(chǎn)困境的主要成因，這種處境是時(shí)代背景、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)等多方面因素使然，而走出困境也并非一兩個(gè)方面努力、數(shù)十條政策支持所能短期實(shí)現(xiàn)的，這需要在相應(yīng)的時(shí)期內(nèi)結(jié)合實(shí)際情況出臺(tái)一系列適當(dāng)政策，并經(jīng)過一個(gè)相對(duì)較長時(shí)間的調(diào)整才可能有所成效。今年前三季度的房屋新開工面積回到了2006年水平，商品房銷售額回到了六年前水平，即便期間出臺(tái)了歷史最密集利好政策，也未能挽回下降頹勢(shì)。
造成這種現(xiàn)象并非有部分自媒體所言的我國房產(chǎn)供需已經(jīng)飽和，只要是真正了解現(xiàn)實(shí)狀況的人都清楚，一二三線城市具有購房意愿的本地年輕人和外來務(wù)工人員仍大有人在，他們也迫切希望自己能夠擁有一套屬于自己的居所，真正成為徹底融入所在城市的一分子。而阻礙他們的無非有兩個(gè)方面，一個(gè)是房價(jià)太高無法承擔(dān)；另一個(gè)就是對(duì)于房價(jià)發(fā)展有更低的預(yù)期，持幣觀望希望能夠以更低的房價(jià)買到心儀的房產(chǎn)。在這種狀態(tài)下，出臺(tái)激勵(lì)大家買房的政策作用不大。擁有一定資產(chǎn)的人多已有房產(chǎn)，不但不想買房甚至還有賣房意愿，而想買房的人也多持觀望態(tài)度，商業(yè)房產(chǎn)的供需錯(cuò)配現(xiàn)象明顯。
在這種背景下，國務(wù)院近期出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文件”）恰當(dāng)其時(shí)，有些業(yè)內(nèi)人士甚至把這份文件稱為我國新一輪“房改”。“14號(hào)文件”既考慮到近兩年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，也考慮到了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供需錯(cuò)配問題。“14號(hào)文件”主要在兩個(gè)方面給出指導(dǎo)意見：一個(gè)是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗”；另一個(gè)是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。“讓商品住房回歸商品屬性”是和以往房地產(chǎn)政策區(qū)別最明顯的表述之一，在過去的政策表述中，房“住”不“炒”是最為廣泛的說法，注重的是房子的使用價(jià)值而非商品價(jià)值，此次商品房回歸“商品屬性”的提法表現(xiàn)出商品房市場(chǎng)將以市場(chǎng)資源配置為主導(dǎo)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定作用。
“將來的房地產(chǎn)將變?yōu)楸Ｕ戏亢蜕唐贩侩p軌制運(yùn)行，在35個(gè)城區(qū)人口300萬以上的大城市先行試點(diǎn)。”“14號(hào)文件”中的這句話明確了房地產(chǎn)將從單軌制轉(zhuǎn)變?yōu)殡p軌制，也表示了政府將會(huì)承擔(dān)起為中低收入階層市民提供大量保障性住房的責(zé)任——保障性住房剝離金融屬性，主要提現(xiàn)房產(chǎn)居住的使用價(jià)值，而商品房則將逐步取消限購、限售、限價(jià)等政策，回歸商品屬性，交由市場(chǎng)資源配置。
新中國成立初期，福利分房導(dǎo)致全民蝸居。1978年，鄧小平同志首次提出“房改”概念，提出城市居民可以自己購買房屋，新房可以出售、舊房也可以出售，公開拍賣國有土地使用權(quán)換的經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金，造就了深圳等一批新興城市的快速發(fā)展；1998年我國加入WTO，同時(shí)啟動(dòng)“98房改”，取消福利分房制度，實(shí)行商品房制度，至此拉開了房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的20多年，2003年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確了房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；本次“14號(hào)文件”的出臺(tái)意義重大，是一次我國房地產(chǎn)業(yè)改革的新起點(diǎn)。至此，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從計(jì)劃分配到市場(chǎng)主導(dǎo)，再到統(tǒng)籌安排和市場(chǎng)相結(jié)合的新局面。
新房改之路“道阻且長”
“14號(hào)文件”的出臺(tái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的希望，但是在今后實(shí)施的過程中依然會(huì)面臨一些問題和挑戰(zhàn)。“14號(hào)文件”之所以被稱為新一輪“房改”，最主要的原因是這份文件是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)性文件，是改變房地產(chǎn)發(fā)展軌跡的一個(gè)里程碑式文件。但是，所有的改革都會(huì)面臨來自不同方面的阻力，如何能夠克服阻力并且順利落實(shí)是改革能否成功的關(guān)鍵。
我們不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為“14號(hào)文件”是挽救當(dāng)前房地產(chǎn)頹勢(shì)的政策，從某種層面來說，這甚至?xí)觿∧壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)的收益，原因顯而易見，當(dāng)保障性住房開始開發(fā)必然會(huì)導(dǎo)致符合條件的剛需消費(fèi)者更加傾向于購買保障性住房，而保障性住房的配售是由城市人民政府制定的，企業(yè)必然無法獲得太高利潤。與此同時(shí)，“14號(hào)文件”的發(fā)布會(huì)導(dǎo)致原本有購買商品房意愿的消費(fèi)者加長其觀望期，降低短期購房意愿。
“14號(hào)文件”還會(huì)對(duì)二手房交易產(chǎn)生一定影響，對(duì)于持有多套房產(chǎn)的人來說并不是一件好消息。因?yàn)樵?ldquo;14號(hào)文件”出臺(tái)之前，剛需消費(fèi)者買不起新房可能會(huì)購買城市老破小和次新剛需盤，而新文件出臺(tái)后，這批消費(fèi)者也會(huì)申請(qǐng)配套完善、價(jià)格合理的保障房。
但是，目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低迷的背景下，“14號(hào)文件”的推進(jìn)或許會(huì)相對(duì)順利，因?yàn)樽鳛楸Ｕ戏孔畲蟮睦媸芎φ?mdash;—房地產(chǎn)商，目前正在處于積極尋求出路的階段，“14號(hào)文件”的出臺(tái)雖然會(huì)觸及到房地產(chǎn)企業(yè)的長期利益，但是當(dāng)前特定的環(huán)境下，未嘗不是為苦苦掙扎的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一次轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。
未來房地產(chǎn)企業(yè)可能有兩個(gè)盈利方式，一個(gè)是承接保障房項(xiàng)目，這種方式盈利或許會(huì)比較低，但有利于提高企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值；另一個(gè)就是建設(shè)高品質(zhì)的商品房，如果想贏得消費(fèi)者的青睞就必須在設(shè)計(jì)、建造、營銷、維護(hù)等方面下足功夫，公平地接受市場(chǎng)考驗(yàn)。
一分政策九分落實(shí)，“14號(hào)文件”雖然在頂層設(shè)計(jì)利國利民，但是如何在落實(shí)實(shí)踐中保證保障房歸屬的真實(shí)性和公平公正性，還需要相關(guān)部門出具相關(guān)落實(shí)細(xì)則和監(jiān)管方案，讓真正需求者受益，杜絕投機(jī)者牟利，才是下一步更加關(guān)鍵的重中之重。“保障+市場(chǎng)”的雙軌制“新房改”為我國的房地產(chǎn)發(fā)展開辟了一條新路徑，但歷史告訴我們，任何道路都不是一帆風(fēng)順的坦途，往往通往光明的道路更加崎嶇。“新房改”之路，道阻且長，然行則將至，行而不輟，方未來可期。
本文刊登于《中國民商》雜志2023年11月刊
監(jiān)制：李秀江
主編：莊雙博
責(zé)編：石歌
