01
政策綜述
◆ 從2016年第三季度算起，武漢調(diào)控已滿兩年，雖然沒有限售等重手，但政策補(bǔ)丁不斷，先后出臺了裝修標(biāo)準(zhǔn)限價、剛需優(yōu)先選房等創(chuàng)新措施，實現(xiàn)了市場的基本穩(wěn)定。
◆ 11月15日起，武漢樓市再出新政：備案均價低于2萬元／平方米（不含2萬元／平方米）的商品房項目中銷售面積小于140平方米（不含140平方米）的房源優(yōu)先提供給剛需無房家庭購買。
◆ 同時規(guī)定，江岸區(qū)后湖片區(qū)、漢陽區(qū)四新片區(qū)、東湖高新區(qū)光谷東片區(qū)、洪山區(qū)白沙洲片區(qū)、東西湖區(qū)常青片區(qū)、蔡甸區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，剛需房源比例提高至100%，其他區(qū)域提高至80%。
▌?wù)呓庾x：
2018年2月，武漢市在全國率先開展剛需無房家庭優(yōu)先選房試點(diǎn)工作，中心城區(qū)預(yù)售備案價格在18000元/平方米以下的新建項目，以及新城區(qū)全部新建項目中低于120平方米的住房，按照不少于40%（含40%）的房源比例，納入優(yōu)先選房范圍。
剛需無房家庭需符合“在本市無自有住房、符合限購政策且3年內(nèi)無住房交易記錄”的條件。
6月1日起，在前期試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全市首套房需優(yōu)先選房的房源比例，由40%提高到了60%。
9月，武漢要求，符合條件樓盤實行剛需優(yōu)先選房時，必須使用由市公證協(xié)會統(tǒng)一研發(fā)的搖號軟件實行搖號。
從剛需優(yōu)先選房政策發(fā)布以后市場實際情況來看，截至10月底，武漢市已有235個商品住房項目納入剛需優(yōu)先選房范圍，剛需優(yōu)先選房總套數(shù)33421套，總建筑面積約332.91萬平方米，120平方米以下房源在供應(yīng)量中占比超過六成，在成交量中占比超過七成，有效緩解了部分區(qū)域住房供應(yīng)不足，剛需群體購房難、“一房難求”等問題。
02
土地供需
從供應(yīng)看，2018年前10個月，武漢房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)206宗，總面積1061.01公頃，同比增長27.55%；其中，住宅用地供應(yīng)138宗，總面積837.78公頃，同比增長28.75%。
從成交看，截至10月底，累計成交居住用地建筑面積1893萬㎡，同比增加17.9%；商業(yè)用地成交建筑面積為296萬㎡。
根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，前10個月，武漢土地出讓金額927億元，位居全國第四，并以3340萬㎡建筑面積成為全國第三，保證了市場長期可持續(xù)發(fā)展。
今年全國土地流拍增加明顯，截至目前，武漢出現(xiàn)8次流拍（其中住宅用地6宗，商辦2宗），出讓門檻高、限制條件多是主要原因。此外，硚口70億地王流拍，體現(xiàn)了限價、融資壓力下，企業(yè)對高總價地塊更為謹(jǐn)慎?？傮w上，底價成交地塊居多，在一些熱門地段，新近成交地價大約為前期的八成左右，對于一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域，眾多品牌房企依然出手“抄底”，不斷增加儲備，看好武漢的長遠(yuǎn)發(fā)展前景。
03
住宅供需
根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年前10個月，武漢新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售164988套，批準(zhǔn)預(yù)售面積1902.53萬㎡，環(huán)比增長12.98%，同比增長17.75%。
從成交看，武漢新建商品住房銷售127980套，銷售面積1381.06萬㎡，環(huán)比增長13.47%，同比減少18.72%。
根據(jù)融360統(tǒng)計，全國首套房貸款平均利率5.70%，在監(jiān)測的35個城市中，首套房貸款平均利率最高值的是武漢，為6.35%，接近基準(zhǔn)利率的1.3倍，截至10月，武漢已經(jīng)連續(xù)4個月成為全國最高。
在這種情況下，武漢住房成交同比下滑不到兩成，取得如此成績實屬不易，并有望繼續(xù)捍衛(wèi)住房成交量全國前三的地位。
04
成交分析
2018年10月，武漢遠(yuǎn)城區(qū)繼續(xù)領(lǐng)先，成交套數(shù)占全市總量63%，較上月下跌6個百分點(diǎn)；得益于漢陽四新、武昌白沙州板塊供應(yīng)增加，主城區(qū)成交套數(shù)占比升至37%。從各區(qū)域看，成交量排名榜首的是蔡甸區(qū)，其次為黃陂區(qū)、洪山區(qū)。
▌遠(yuǎn)城區(qū)崛起：
由于不限貸不限購優(yōu)勢，2018年武漢遠(yuǎn)城區(qū)住房市場表現(xiàn)搶眼，6個遠(yuǎn)城區(qū)成交占比平均在6成左右，在主城區(qū)銷量下滑30-50%不等情況下，遠(yuǎn)城區(qū)撐起了重?fù)?dān)，使得全市成交面積僅下滑18%，好于大多數(shù)同類城市。
▌去化率下降：
根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，10月，武漢開盤或加推項目49個，共計推盤14371套，整體去化率86%。其中28個項目開盤當(dāng)天售罄，3個項目當(dāng)日去化率不到50%，日光盤大幅降低，市場回歸常態(tài)。
總體看，2018上半年武漢推盤去化率平均91%，進(jìn)入下半年，開盤去化率下滑到85%左右，值得一提是，由于首付、利率高及裝修不能貸款等因素，高端項目去化率下降更明顯，導(dǎo)致主城區(qū)去化率走低到6成左右，遠(yuǎn)城區(qū)去化率也由日光盤遍地變得不容易，個別項目不足3成。
▌市場走勢：
根據(jù)武漢房管局通報，第四季度，武漢將有205個樓盤、超過1334萬平方米房源入市銷售，這也是2017年7月可入市房源清單發(fā)布以來，單季度供應(yīng)量之最。
其中，項目數(shù)量排名靠前的分別是洪山區(qū)（25個）、東西湖區(qū)（19個）、黃陂區(qū)（19個）、漢陽區(qū)（19個）、江夏區(qū)（18個）、蔡甸區(qū)（18個）、東湖高新區(qū)（13個）。
從市場庫存看，截至2018年10月底，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房 129021套，面積1348.76萬平方米，去化周期約9個月，較上半年增加3個月。
從市場層面看，由于剛需選房、上市供應(yīng)增加等因素，局部地區(qū)率先降溫，全市累計已有超過10個新老項目，由裝修改為毛坯銷售，降低總價以價換量，也有項目通過首付分期等措施，降低購房門檻，加快剛需入市步伐，總體看效果不錯。相比于同類城市已經(jīng)“冰涼”的表現(xiàn)，武漢市場仍處于調(diào)整階段，區(qū)域分化、項目差別較大，且行且珍惜吧！
